Tapu devri, taşınmaz mülkiyetinin satış, bağış, trampa veya başka bir hukuki nedenle yeni hak sahibi adına tescil edilmesidir. Taşınmaz satışında yalnızca tarafların kendi aralarında yazılı sözleşme yapması mülkiyeti geçirmez. Mülkiyet, yetkili tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senet ve tescil işlemiyle veya mevzuatın izin verdiği hâllerde noter tarafından düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesinin tapu siciline tesciliyle geçer.
Tapu devrinde işlem güvenliği, satış bedelinin ödenmesi kadar önemlidir. Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, aile konutu şerhi, intifa hakkı, kira şerhi, önalım hakkı, kamulaştırma veya imar belirtmeleri önceden incelenmelidir. Tapu kaydında sorun bulunmaması, taşınmazın fiilî, imar ve belediye durumunun da sorunsuz olduğu anlamına gelmez.
Tapu Devri Hangi Yollarla Yapılır?
En yaygın devir türü satıştır. Bunun yanında bağış, mal değişimi, miras intikali ve paylaşım, mahkeme kararı, şirket sermayesine koyma veya cebri icra yoluyla devir mümkündür. Her işlemin harç, vergi, belge ve temsil koşulları farklıdır.
Satış işleminde alıcı bedel öder, satıcı mülkiyeti devreder. Bağışta karşılıksız kazandırma söz konusudur ve vergi yükü satıştan farklı olabilir. Gerçekte bağış olan işlemin tapuda satış gösterilmesi, ileride miras, muvazaa ve vergi uyuşmazlıklarına yol açabilir.
Web Tapu Üzerinden Başvuru
Tapu satış başvurusu Web Tapu sistemi üzerinden yapılabilir. Malik sisteme e-Devlet bilgileriyle girerek taşınmazını seçer, satış işlemini başlatır, alıcının kimlik bilgilerini ve beyan edilen satış bedelini girer. Temsil belgesi, yabancı taraflara ilişkin belgeler veya özel durum belgeleri sisteme yüklenebilir.
Başvuru ilgili tapu müdürlüğüne iletilir. Müdürlük belgeleri ve takyidatları kontrol eder, eksiklik varsa taraflara bildirir. Harç ve döner sermaye tahsilat bilgileri kısa mesajla gönderilir. Ödemeler tamamlandıktan sonra taraflara randevu verilir ve kimlik kontrolü ile resmi senet imzalanır.
Farklı tapu müdürlüğünde işlem yapılabilir mi?
Web Tapu sistemi üzerinden taşınmazın kayıtlı olduğu müdürlük dışında işlem yapma talebi oluşturulabilir. Kurumlar arası yetkilendirme ve dijital kayıt paylaşımı sayesinde farklı yerde işlem mümkün olabilir. Ancak teknik veya hukuki engel varsa dosya taşınmazın kayıtlı olduğu müdürlüğe yönlendirilebilir.
Noterde Taşınmaz Satışı
Mevzuat uyarınca noterler de taşınmaz satış sözleşmesi düzenleyebilir. Noter, TAKBİS ve ilgili sistemler üzerinden tapu kayıtlarını, hak sahibini ve satışa engel durumları kontrol eder; harç ve döner sermaye bedellerinin ödenmesinden sonra sözleşmeyi taraflara imzalatır. Sözleşmenin sisteme kaydı üzerine tapu müdürlüğünce tescil gerçekleştirilir.
Noter satışı her işlem türünü kapsamayabilir ve satışa engel hukuki durum bulunduğunda işlem yapılamaz. Noterlik ücreti, tapu harcı ve diğer masraflar güncel tarifeye göre hesaplanır. Taraflar tapu müdürlüğü veya noter seçeneğini işlem türü, erişim ve maliyet bakımından değerlendirebilir.
Tapu Devri İçin Gerekli Belgeler
Gerçek kişiler için temel belge geçerli kimlik belgesidir. İşlem vekil aracılığıyla yapılacaksa satış veya devir yetkisini açıkça içeren noterlikçe düzenlenmiş vekâletname gerekir. Vasi, kayyım veya tüzel kişi adına işlemde mahkeme kararı, yetki belgesi, imza sirküsü ve ticaret sicili kayıtları istenebilir.
Bina vasıflı taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası poliçesi aranabilir. Yabancıların taraf olduğu işlemlerde pasaport, tercüme, vergi numarası, döviz alım belgesi, değerleme raporu veya özel izinler gerekebilir. Taşınmazın niteliği ve tarafların statüsüne göre belge listesi değişebileceğinden randevu öncesi müdürlükten teyit alınmalıdır.
Tapu Kaydı ve Takyidat Kontrolü
Alıcı, işlemden önce güncel tapu kayıt örneğini incelemelidir. İpotek, haciz, ihtiyati tedbir, intifa, aile konutu şerhi, kira şerhi, satış vaadi, geçit hakkı ve yönetim planı gibi kayıtlar taşınmazın kullanımını veya devrini etkileyebilir. Bazı takyidatlar satışa engel değildir fakat taşınmazla birlikte alıcıya geçer.
Satıcı “borç kapanınca ipotek silinecek” diyorsa terkin işleminin satışla eş zamanlı veya öncesinde nasıl yapılacağı yazılı planlanmalıdır. Tapu müdürlüğünde görevli taraflara mevcut hak ve yükümlülükleri bildirir; ancak alıcının ekonomik ve teknik incelemesini onun yerine yapmaz.
İmar, Belediye ve Fiilî Durum İncelemesi
Tapuda “arsa” görünen taşınmaz üzerinde bina bulunabilir veya bağımsız bölümün projesi ile fiilî kullanım farklı olabilir. İskân, yapı ruhsatı, mimari proje, kaçak eklentiler, imar planı, yola terk ve belediye borçları araştırılmalıdır. Kat mülkiyeti yerine kat irtifakı bulunması, yapının tamamlanma ve kullanım izinleri bakımından ek inceleme gerektirir.
Taşınmazın sınırları, yüzölçümü ve fiilî erişimi kadastro paftasıyla karşılaştırılabilir. Tarla veya arsa satışında tarım arazisi sınırlamaları, hisseli satış, önalım hakkı ve imar beklentileri özellikle önemlidir.
Tapu Harcı ve Döner Sermaye Bedeli
Satış işleminde tapu harcı, beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı hesaplanır. Beyan edilen bedel emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Güncel genel uygulamada alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında harç alınmakla birlikte kanuni değişiklik, muafiyet veya kampanya ihtimali nedeniyle işlem günündeki resmi tarife kontrol edilmelidir.
Buna ek olarak döner sermaye hizmet bedeli alınır. Taraflar kendi aralarında harcı kimin ödeyeceğini kararlaştırabilir; fakat vergi idaresi karşısındaki yasal sorumluluk ayrıca değerlendirilir. Gerçek satış bedelinin düşük gösterilmesi vergi ziyaı cezası, harç farkı ve ileride değer ispatı sorunlarına yol açabilir.
Satış Bedeli Güvenli Nasıl Ödenir?
Yüksek tutarlı satışlarda nakit taşıma, sahte para, ödeme yapılmadan tescil veya tescil olmadan para gönderme riski bulunur. Banka blokeli ödeme, güvenli hesap veya TapuTakas benzeri sistemler, tescil ile bedelin transferini eş zamanlı hâle getirebilir. Kullanılacak sistemin ücretleri ve işlem şartları önceden öğrenilmelidir.
Banka havalesinin açıklamasında taşınmazın ada-parsel veya bağımsız bölüm bilgisi ve “satış bedeli” ifadesi bulunmalıdır. Kapora ve ön ödeme ayrı belgelenmeli; satış gerçekleşmezse iade koşulları yazılı sözleşmede düzenlenmelidir.
Vekâletle Tapu Devri
Vekâletnamede taşınmaz satışı veya alımı için özel yetki bulunmalıdır. Taşınmazın açıkça belirtilmesi her zaman zorunlu olmasa da yetkinin kapsamı tereddüde yer vermemelidir. Eski tarihli vekâletnamede azil, vekilin hayatta olup olmadığı, fotoğraf ve kimlik uyumu kontrol edilir.
Vekilin satış bedelini tahsil etme yetkisi ayrıca önemlidir. Satış yetkisi bulunması, her durumda bedeli alma yetkisi anlamına gelmeyebilir. Malik, vekâlet görevinin kötüye kullanılmasını önlemek için asgari bedel, alıcı veya süre sınırlaması koyabilir.
Hisseli Tapu Devri
Paylı taşınmazda paydaş kendi payını satabilir. Diğer paydaşların onayı kural olarak gerekli değildir; ancak üçüncü kişiye satışta yasal önalım hakkı doğabilir. Önalım hakkı sahibi, satışı öğrendiği tarihten itibaren ve kanundaki üst süre içinde dava açarak payı satış bedeli ve giderleri karşılığında almayı isteyebilir.
Fiilen belirli bir bölümün satıldığı düşünülse bile tapuda yalnızca soyut pay devredilir. Hangi kısmın kullanılacağına ilişkin sözlü anlaşmalar yeni maliki veya diğer paydaşları her zaman bağlamaz. Kullanım anlaşması, imar ve ifraz imkânı ayrıca incelenmelidir.
Tapu İmzalanmadan Önce Son Kontroller
Tarafların kimlik bilgileri, taşınmazın ada-parsel ve bağımsız bölüm numarası, pay oranı, satış bedeli ve mevcut takyidatlar resmi senette kontrol edilmelidir. Yanlış bağımsız bölüm veya pay devri ağır sonuç doğurur. Taraflar anlamadıkları hükmü imzalamadan önce açıklama istemelidir.
Satış sonrasında tapu kayıt örneği alınmalı, tescilin alıcı adına doğru yapıldığı ve kaldırılması kararlaştırılan ipotek veya haczin silindiği kontrol edilmelidir. Anahtar, abonelik, aidat, emlak vergisi ve teslim tutanağı ayrıca düzenlenmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Tapu devri olmadan satış sözleşmesi geçerli midir?
Adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesi mülkiyeti geçirmez ve satış vaadi olarak da her zaman geçerli olmaz. Taşınmaz satışı resmi şekilde yapılmalıdır.
Tapu harcını yalnızca alıcı ödeyebilir mi?
Taraflar masraf paylaşımını kendi aralarında kararlaştırabilir. Ancak resmi harç hesaplaması alıcı ve satıcı için ayrı yapılır; yasal sorumluluk sözleşmeyle vergi idaresine karşı tamamen değiştirilemez.
İpotekli taşınmaz satılabilir mi?
Evet, ipotek satışa her zaman engel değildir. Ancak ipotek taşınmaz üzerinde kalır ve alıcı bunu kabul etmiş sayılabilir. Borcun kapatılması ve ipoteğin terkini satış öncesi açıkça planlanmalıdır.
Tapu senedi kaybolursa mülkiyet kaybolur mu?
Hayır. Mülkiyet tapu sicilindeki kayda dayanır. Tapu senedi kaybolsa da resmi kayıt korunur; yeni kayıt örneği alınabilir.
Bir yanıt yazın